Nesta terça-feira, 20/04/2021, o STJ julgou o Recurso Especial nº 1819075 / RS, que tinha por objeto a possibilidade dos condomínios residenciais restringirem a locação via aplicativos, especificamente via Airbnb.
Após o julgamento vários canais noticiaram que os condomínios poderiam proibir o aluguel pelo Airbnb como se a partir de hoje essa fosse a regra. Mas, a realidade não é bem assim e devemos analisar os detalhes antes de adotar uma posição.
Vejamos alguns detalhes do caso concreto: a ação foi proposta por um Condomínio contra uma condômina que era proprietária de mais de um apartamento e locava os quartos isoladamente a várias pessoas ao mesmo tempo, o que gerava uma grande movimentação de pessoas estranhas ao condomínio.
Ao julgar o processo, o STJ entendeu que diante das particularidades do caso, os contratos firmados pela condômina e os supostos inquilinos eram verdadeiros “contratos atípicos de locação”, ou seja, não se tratava de locação por temporada prevista na lei do inquilinato, nem de um contrato de hospedagem.
Concluíram os Ministros que pelo intenso movimento e a oferta de alguns serviços (como lavanderia), a atividade desenvolvida desvirtuava a finalidade residencial do condomínio, ferindo a convenção do condomínio e, por isso, entenderam que, neste caso em específico, o condomínio teria autonomia para vetar a locação por aplicativo.
Mas a pergunta que fica na mente dos síndicos, administradoras e gestores condominiais é: e agora, como fica? Vale lembrar que essa decisão não é vinculativa, ou seja, não se aplica automaticamente em todos os processos que tratam do tema. Portanto, cada caso deve ser analisado isoladamente.
De todo modo, particularmente entendo que a decisão deve servir de parâmetro para as próximas decisões judiciais.
Já abordei o assunto no artigo ” O Condomínio residencial e a hospedagem por aplicativo” , detalhando a possibilidade do condomínio vetar a locação por curtíssima temporada via aplicativos, e, embora as razões que levaram os Ministros a decidirem seja diversa, reforça-se a necessidade de que os gestores sejam sensíveis ao analisar o contexto do condomínio que administram e, sendo o caso, convoquem uma assembleia com pauta específica para tratar deste assunto, respeitando o quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, possibilitando assim que os anseios da coletividade sejam preservados.