A Lei nº 8.245/1991, famosa Lei do Inquilinato, estabelece em seu artigo 27[1] que o locatário tem preferência caso o proprietário deseje vender o imóvel locado. Mas afinal, do que se trata esse direito?
O direito de preferência é um direito do inquilino e uma obrigação do proprietário, quando este pretender vender o imóvel locado, obrigando-o a oferecer primeiramente ao inquilino, para que, no prazo de 30 (trinta) dias se manifeste sobre o exercício ou renuncia ao direito de preferência. Frise-se que este é um direito exclusivo do inquilino, aquele devidamente qualificado no contrato de locação, não se intransmissível e indivisível.
Ciência ao inquilino quanto a intenção de venda.
Assim, antes de concretizar a venda o locador deve notificar o locatário dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros. Entende-se por igualdade o mesmo valor, forma e condições de pagamento.
A Lei não estabelece uma forma específica para essa notificação aconteça, mas, as partes envolvidas devem observar se há alguma disposição contratual neste sentido. Caso o contrato nada estabeleça, a notificação poderá ser pessoal, por correio eletrônico, postal, cartório ou até mesmo judicial, mas, é importante que seja possível comprovar de forma inequívoca a data de recebimento pelo inquilino.
A boa técnica recomenda que a notificação indique com exatidão o valor que imóvel será ofertado, condições de pagamento, fixe dia e local para análise de documentos, bem como indique eventuais existências de ônus que pendem sobre o imóvel, como débitos de impostos e taxas, por exemplo[2].
Frise-se que o prazo de 30 (trinta) dias é um prazo decadencial[3], contados em dias corridos e o silencio será interpretado como renúncia ao direito. Assim, se o inquilino receber a notificação no dia 12 de maio, terá até o dia 11 de junho para manifestar sua anuência, por exemplo.
Aceitação ou renuncia pelo inquilino.
Havendo interesse na aquisição do imóvel, o locatário deve apresentar sua concordância da mesma forma que foi notificado sobre a intenção de venda. Contudo, uma vez aceita a proposta, caso desista do negócio ou sobrevenha algum impedimento para conclusão do negócio por sua culpa, como a não obtenção de um financiamento para quitação do preço, por exemplo, responderá por todos os prejuízos causados ao locador.
Havendo renuncia ao direito de preferência, o locador fica liberado para vender o imóvel à terceiros. Porém, se a venda acontecer por valor inferior, não terá sido observado o critério igualdade de condições e, consequentemente, o negócio poderá ser considerado nulo.
Pense no seguinte contexto, o imóvel é vendido por R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mas, para diminuir os custos com a documentação, as partes fazem a escritura pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil). Neste caso (além da fraude fiscal), há um risco de o negócio ser anulado pela não observância do direito de preferência.
Estando o imóvel sublocado legitimamente[4], a preferência será em primeiro lugar do sublocatário (aquele que está na posse) e, caso este renuncie, transfere-se ao locatário.
Hipóteses de não aplicação do direito.
Contudo, este não é um direito absoluto e há casos em que sua observância é dispensada, casos estes previstos no artigo 32 da Lei nº 8.245/91, quais sejam: venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Observe que o ponto central dessas opções é a impossibilidade de igualdade de condições prescrita no artigo 27 da citada lei. Vejamos:
Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição e designação do leilão judicial. Assim, caso o locatário deseje, poderá arrematá-lo em iguais disputa com os demais licitantes.
Por sua vez a permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de “adquirir em igualdade de condições”, o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade.
Possibilidades do inquilino preterido.
Em linhas gerais, e considerando a prática atual, caso ocorra a venda particular, sem a observância do direito de preferência, o locatário terá o direito de ser indenizado por eventuais perdas e danos que sofrer, desde que comprove em juízo que possua condições de adquirir o imóvel.
Todavia, em raros casos em que o contrato de locação está averbado junto a matrícula do imóvel[5], o inquilino preterido terá o prazo de 6 (seis) meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel, mediante depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.
Vejam que um detalhe simples – averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel – pode mudar radicalmente o resultado para o inquilino preterido. Portanto, havendo interesse na compra do imóvel é altamente recomendável que se atente a este detalhe.
Por fim, a lei estabelece que havendo em imóveis sobre os quais há condomínio, como, por exemplo, bem recebido em herança com a fixação de um percentual para cada herdeiro, o direito de preferência do condômino se sobressai ao do locatário[6].
Notas
[1] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar–lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
[2] Art. 27, parágrafo único: A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
[3] Prazo decadencial é aquele gera a perda do direito caso não seja exercido exatamente no período assinalado pela lei, e não se prorroga em hipótese alguma.
[4] Sendo a sublocação irregular, não há o que se falar em direito de preferência do sublocador clandestino.
[5] O contrato de locação deverá ser averbado na matrícula do imóvel até 30 (trinta) dias antes da lavratura da escritura de venda e compra. Para averbação do contrato, basta que este esteja assinado por duas testemunhas, nos termos do artigo 33, caput, e parágrafo único da Lei 8245/191
[6] Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário
Referência bibliográfica:
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada Doutrina e Prática. 10º Edição. Ed. Atlas – SP/2010.